Dit artikel is geplaatst op ArtiVG VISIE zomer wonen #24/2022
Tekst Ingrid Spelt
fotografie Marcel Krijger
Lees het artikel hier: https://vgvisie.nl/wp-content/uploads/2022/05/088-093-VG-D2vh-6p.pdf
Je bent agent, docent of verpleegkundige en wilt dolgraag aan de slag in de stad die jou nodig heeft. Maar helaas, je kunt geen betaalbare koopwoning vinden. Daan de Kruijk (l) en Eric Wiemer van d2vH zagen in dat een betaalbare koopwoning voor deze doelgroep tegenwoordig per definitie klein is. Ze ontwikkelden de Smart Tiny Loft.
Zo begon het…..
Daan en Eric leerden elkaar kennen aan het begin van het millennium als collega’s bij een conceptmatige vastgoedontwikkelaar. Na jaren actief te zijn geweest in Retail-vastgoed, lonkten nieuwe avonturen. Eric vertrok naar Frankrijk en bestierde daar onder andere een hotel en Daan ontwikkelde meerdere leisure concepten, waaronder This is Holland in Amsterdam. In 2018 kruisten hun wegen opnieuw.
Eric: ‘De kranten stonden vol met nieuws over het Randstedelijk tekort aan betaalbare woningen voor docenten, agenten, verplegend personeel. En zonder nieuwe aanwas in deze sleutelberoepen, loopt de stad vast. Het kwartje viel, en het idee voor de Smart Tiny Loft was geboren.’
Hebben we in Nederland een woon-PROBLEEM of woon- CRISIS?
Laten we het woord crisis bewaren tot ten minste 0,5% van de Nederlanders dakloos is. Maar dat Nederland een woon-PROBLEEM heeft is een understatement.
Drijven beleggers de prijzen op van huizen?
Ja, maar je kunt het ze niet kwalijk nemen. In veel gevallen beleggen ondernemers voor hun pensioenvoorziening. Zolang de rendementen in het vastgoed hoger zijn dan in andere sectoren, is het onvermijdelijk dat hierin wordt geïnvesteerd. Als het woonaanbod beter zou aansluiten op de vraag, zouden de rendementen lager liggen en beleggers elders hun heil zoeken.
Gaat de nieuwe minister voor wonen het verschil maken?
Wanneer hij gemeentes ervan weet te overtuigen om effectief gebruik te maken van de crisis- en herstelwet wel ja.
Het gevecht op de ruimte? Waar bouwen we wel en waar niet?
“God created the world, the Dutch created Holland”. En ze zijn duidelijk nog niet klaar want het Nederlands landschap is niet overal even oogstrelend. Daarom zijn wij voor grootschalige woningbouw in combinatie met creatie van nieuwe natuur.
Welke innovatie gaat echt het verschil maken?
Bouwen op basis van de crisis- en herstelwet waardoor de proceduretijd van jaren wordt teruggebracht naar maanden. Want ook nieuwe wetgeving is innovatie vinden wij.
Als je één groep moet noemen die nu op de woningmarkt als eerste hulp nodig heeft, welke groep is dat dan?
De starters. Zij zijn veruit de meest kwetsbare generatie en verdienen een steuntje in de rug.
Wat wordt het belangrijkste kenmerk van wonen in de toekomst?
Kleiner wonen. Wij geloven dat duurzaam wonen meer status krijgt dan groot wonen. Bovendien verandert de samenstelling van de huishoudens.
Wat zouden partijen op de Nederlandse woningmarkt anders en beter kunnen doen?
Een eenduidig antwoord op deze vraag bestaat niet. We leven in een klein land, met weinig ruimte, hoge bouwkosten en heel veel belanghebbenden met elk hun eigen steekhoudende argumenten.
De stad heeft grotere woningen nodig?
Nee. Moeten we dat uitleggen?
De betaalbare woning bestaat niet?
De betaalbare woning bestaat wel maar niet voor alle doelgroepen. Juist voor die doelgroepen proberen wij met de Smart Tiny Loft in de vraag te voorzien.
Het idee
Op YouTube circuleren mooie voorbeelden van zeer kleine appartementen die met toepassing van hybride meubilair alsnog een hoog wooncomfort bieden. Deze zijn gemaakt door gepassioneerde hobbyisten. Maar een dergelijk concept zou toch ook mogelijk moeten zijn in een serieproductie? Met oog voor detail, stijlvol ontwerp en slim doordacht tot in elk hoekje, bedacht het duo met een team van creatieve professionals de Smart Tiny Single: een loft van slechts 24 m2 met een sfeervolle leefruimte, zonder concessies te doen aan alle noodzakelijke functionaliteiten.
Daan: ‘Het huidige woonaanbod sluit niet aan op de wensen van de moderne woonconsument. Dat vertaalt zich onder andere in een tekort aan starterswoningen. Starters zijn vaker dan vroeger alleenwonend, zich bewust van de klimaatdoelstellingen en minder gerichtop materie.’
Eric: ‘’En als leven in een kleine klimaatneutrale woning bijdraagt aan het minimaliseren van hun ecologische voetafdruk, is dit voor hen een serieuze optie. Zeker als die kleine woning alsnog een hoog wooncomfort biedt. Waarom zouden we veel van hetzelfde blijven bouwen, terwijl we op hetzelfde stuk grond meer starters aan een passende woning kunnen helpen?’
Dan moet je wellicht eerst de beleidsmakers over de streep trekken? Zij bepalen immers vaak de woonmix van nieuwe bouwprojecten.
Eric: ‘Dat klopt. Zij moeten de randvoorwaarden creëren waarbinnen de vraag aansluit bij het aanbod. Vanwege de hoge marktwaarde per vierkante meter zijn betaalbare starterswoningen per definitie klein. Daar verander je als beleidsmaker niets aan, tenzij je willekeurige geluksvogels gaat subsidiëren. Waar je wél invloed op kunt uitoefenen is de kwaliteit van de woning. Comfortabele starterswoningen maak je mogelijk door kleine woonoppervlaktes toe te staan onder de uitdrukkelijke voorwaarde dat ze voldoen aan hoge eisen op het gebied van wooncomfort en duurzaamheid.’
Daan: ‘Een kleinere woning heeft een hogere marktwaarde per m2. De kostenverhogende extra eisen worden dus gecompenseerd met hogere opbrengsten per m2. Dit maakt kwalitatief betaalbaar woningaanbod voor starters mogelijk, zonder dat het ten koste gaat van de financiële haalbaarheid van het project. Smart Tiny Loft biedt inmiddels twee concepten aan: de Smart Tiny Single van 24 m2 voor de alleenwonende en de Smart Tiny Duo van 42 m2 voor de samenwonende starters.’
Daan: ‘Bij de meeste mensen vormt de eettafel of zithoek het hart van hun woning. Deze elementen staan centraal in het sfeervolle ontwerp van de Smart Tiny Loft. Bij een regulier micro appartement wordt één van de vier wanden in beslag genomen door de eettafel, tegen de tweede wand staat een keukenblok. Het bed staat tegen de derde wand en de bank tegen de vierde. Geen idee waar je dan bijvoorbeeld de kledingkast plaatst. In de Smart Tiny Single zijn opbergruimtes, het bed en de keuken subtiel ingepast in hybride meubilair.’
Eric: ‘In de Smart Tiny Duo hebben we op 42 m2 een eetkeuken met kookeiland, een knusse zithoek, slaapcompartiment, een volwaardige badkamer en entree met werkplek en garderobe gecreëerd. Daarnaast beschikt dit type over een modulair indeelbare flexibele ruimte. De koper kan deze ruimte laten inrichten met vijf modules naar keuze.’ Dat klinkt als dé oplossing voor starters en beleidsmakers.
Eric: ‘Ik denk zeker dat op deze manier bouwen en ontwikkelen de toekomst is. We bewijzen in elk geval dat het kan want eind dit jaar wordt ons eerste project opgeleverd; een blok Smart Tiny Singles op het Cruquiuseiland in Amsterdam.’
Daan: ‘In dit project is onze ambitie om starters met essentiële beroepen aan een koopwoning te helpen gelukt. Alle 52 beschikbare Smart Tiny Singles hebben we aan deze voorkeursgroep verkocht. Dat geeft echt veel voldoening en smaakt naar meer. Daarom komen we binnenkort met een modulaire versie van de Smart Tiny Single.’
De Smart Tiny Loft lijkt op een tiny house. Je gaat alleen de lucht in.
Daan: ‘Daar zit precies het onderscheid. Wat bij de planvorming voor een cluster tiny houses vaak over het hoofd wordt gezien, is dat het ruimtebeslag niet minder is dan het ruimtebeslag van een rijtjeswoning of vaak zelfs een twee-onder-een-kapper. En omdat ze vaak in het buitengebied worden gerealiseerd, moeten ze ook nog eens ontsloten worden met nieuwe wegen en nutsvoorzieningen. De Smart Tiny Lofts worden ingepast in de stedelijke omgeving en alle voorzieningen zijn al aanwezig. Dus net als in een Tiny House wél minimalistisch leven, maar dan zonder extra ruimtebeslag op de natuur.’
Eric: ‘Bij nieuwe projecten streven we naar een zero parkeernorm. In plaats daarvan plaatsen we per tien huishoudens één deelauto. Ook buurtbewoners kunnen zich abonneren. Zo draagt een nieuw project ook een beetje bij aan het verkleinen van de ecologische voetafdruk van omwonenden. Hierbij hebben we wel de hulp van beleidsmakers nodig. Zij bepalen immers de randvoorwaarden.’
Wat zit er nog meer in de pijplijn?
Eric: ‘De modulaire Smart Tiny Single. Op basis van de crisis- en herstelwet is woningbouw op basis van een tijdelijke vergunning voor een periode van meer dan vijftien tot soms twintig jaar mogelijk. Hiermee kun je zonder langlopende procedures op korte termijn woningen realiseren. De woning moet dan wel demontabel zijn. Vandaar deze modulaire versie.’
Daan: ‘Op een assemblagelijn wordt de modulaire Smart Tiny Single turnkey in elkaar gezet, om vervolgens op een vrachtwagen naar de bouwlocatie te worden getransporteerd. De Smart Tiny Single onderscheidt zich overigens van de reguliere modulaire containerconcepten omdat hij veel breder is. Dat we daardoor het transport in de nacht moeten organiseren, hebben we graag over voor het extra wooncomfort dat de bewoners ervoor terugkrijgen.
Is de modulaire Smart Tiny Single duurzaam?
Daan: ‘Uiteraard. Het casco is samengesteld uit een combinatie van gelamineerd hout, zoveel mogelijk houten plaatmaterialen en bio-based isolatiematiaal. We slaan dus CO2 op in het casco in plaats van het uit te stoten bij de productie van steen of beton. Daarbij biedt de modulaire Smart Tiny Single ook een oplossing voor het fijnstof-probleem, omdat de productie plaatsvindt in een geklimatiseerde werkomgeving, zonder dat daar zwaar bouwverkeer en bouwmaterieel op diesel aan te pas komt.’
